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Envisagez-vous ou êtes-vous en train de vendre votre propriété espagnole? Nous avons rassemblé les informations suivantes qui, nous l'espérons, seront très utiles! Cela pourrait même influencer votre décision de vendre ou non, et à quel prix. Nous essayons de donner à nos fournisseurs autant d'informations que possible pour les aider dans le processus de vente, afin qu'il n'y ait pas de mauvaises surprises en cours de route! Je suis sûr que nous ajouterons à cette liste de renseignements au fil des années et au fur et à mesure que les lois et les pratiques changent. Les informations fournies ne sont fournies qu'à titre indicatif et vous devez toujours demander l'aide d'un professionnel du droit qualifié (c'est-à-dire un avocat) à un stade précoce, en particulier (mais pas seulement) si quelque chose a changé depuis que vous avez acheté la propriété (par exemple si l'un de vos copropriétaires est décédé ou a développé une maladie qui affecte sa capacité à assister sain d'esprit chez le notaire, ou si vous avez apporté des modifications à la propriété qui n'ont pas été enregistrées au registre foncier, ou si vous soupçonnez que vous pourriez avoir des capitaux propres négatifs en raison d'une hypothèque sur la propriété supérieure au produit probable de la vente).

1. Frais et honoraires lors de la vente de ma propriété espagnole

Ceux-ci peuvent être divisés en coûts et frais qui doivent être payés AVANT la vente et ceux qui doivent être payés à la date de la vente.

1a. Coûts et frais à payer AVANT de vendre une propriété espagnole

- Certificat d'efficacité énergétique.  Si vous ne possédez pas de certificat d'efficacité énergétique valide (CEE = certificado de eficiencia energética), la loi stipule que vous devez en obtenir un et afficher la note dans toutes vos publicités et la présenter au notaire le jour de la vente. Ils sont valables 10 ans, quel que soit le propriétaire de la propriété. Villas Fox peut vous aider à en obtenir un, en utilisant notre architecte local.  Cliquez ici pour les derniers prix.  Le non-respect pourrait entraîner une amende pour vous et votre agent immobilier. 

-Certificat d'habitation (certificado de habitabilidad).  Ceci est également appelé licence d'occupation secondaire (licencia de segunda ocupación), cédula ou declaración responsable. Il s'agit d'un processus en deux étapes. La première étape est que l'architecte inspecte la propriété, la compare aux titres de propriété et délivre un certificat indiquant que la propriété est apte à vivre et correspond à la description de la propriété dans les titres de propriété. Si l'architecte détecte qu'il y a un écart entre l'état réel et la taille de la propriété et la description dans les titres de propriété, il l'inclura dans son rapport, et si la modification a été faite il y a plus de 2 ans et avant 10, alors il peut délivrer un certificat d'antiquité pour déclarer que le changement est exempt de toute sanction. Sinon, vous devrez peut-être obtenir un permis de construire rétrospectif pour les modifications que vous avez apportées, ce qui prend plus de temps. C'est pourquoi il est judicieux d'obtenir le certificat d'habitation très tôt, car bien que la loi ne vous oblige pas à en avoir un en place avant la vente, le conseil général aux acheteurs est de ne pas acheter une propriété sans un, d'autant plus que les entreprises de services publics en ont souvent besoin pour changer le contrat en nom de nouveau propriétaire. Un autre avantage de l'obtention du certificat d'habitation à un stade précoce est que le rapport d'architectes comprend généralement des plans de la maison qui peuvent être utiles à montrer aux acheteurs. Les acheteurs auront plus confiance dans l'achat de votre maison s'ils voient que vous avez déjà mis en place tous les documents prouvant que la propriété est entièrement légale. La deuxième étape du processus d'obtention de ce certificat est que vous ou l'architecte présentiez son rapport, accompagné des copies des titres de propriété et de toutes les factures récentes de SUMA (taxe d'habitation), d'électricité et d'eau à la mairie, et de payer les frais de mairie pour cela. Certaines mairies délivreront ensuite le certificat d'habitation après une période d'attente, mais d'autres mairies (par exemple San Miguel de Salinas) délivreront simplement un récépissé officiel indiquant que la documentation correcte a été fournie, et en resteront là. Ce «reçu» est suffisant lorsque vous vendez le bien.  Cliquez ici pour les derniers prix pour obtenir le certificat d'habitation (varie selon les villes).

- Tous les coûts et frais associés au fonctionnement normal et à l'entretien de la propriété, par exemple les frais de communauté, les factures d'eau et d'électricité, etc., afin que votre acheteur reçoive la propriété libre de toute dette et avec tous les services publics connectés. Cela s'applique même si le processus de vente prend plus de temps que prévu, c'est-à-dire que vous serez toujours responsable de tout ce qui précède, et pourrez également bénéficier de l'utilisation de la propriété jusqu'à la date de vente

1b. Frais et honoraires qui devront être payés à la date de la vente

Tous les frais suivants sont généralement déduits du produit de la vente à la date de la vente de la propriété. En d'autres termes, la traite bancaire que vous recevez le jour de la vente sera d'un montant NET des frais suivants. Cependant, si vous êtes un résident fiscal (fiscal) en Espagne, cela peut ne pas s'appliquer à la taxe plusvalia, que vous êtes responsable de payer peu de temps après la vente. Nous vous recommandons vivement de discuter de tous ces frais et de la manière dont ils seront payés avec votre avocat à un stade précoce, afin d'éviter tout malentendu.

Si la propriété a des éléments ou des caractéristiques (par exemple, mètres supplémentaires de maison ou de terrain, piscines supplémentaires, vérandas, extensions et autres structures permanentes) qui ne figuraient pas auparavant sur la description officielle de la propriété dans le registre foncier, il est de votre responsabilité de payer les frais d'architecte, de notaire et de registre foncier liés à la mise à jour de la description au registre foncier. La plupart des acheteurs et leurs avocats sont disposés à ce que ce processus se déroule en même temps que la propriété est vendue, mais ils peuvent insister pour que vous mettiez à jour la description au registre foncier avant de vendre la propriété, ce qui pourrait prendre quelques mois supplémentaires. Même si vous avez déjà payé pour qu'un architecte fasse un certificat d'antiquité pour déclarer que le changement est exempt de l'obligation de demander un permis de construire rétrospectif avant de vendre la propriété, vous devrez tout de même payer les frais de notaire et d'enregistrement foncier associés à la déclaration modifier la description officielle de la propriété lorsque vous vendez réellement la propriété. Par exemple, si vous avez déjà payé 250 euros à un architecte pour un certificat d'antiquité pour votre piscine, lorsque vous vendez le bien, les notaires peuvent déduire 1,000 euros supplémentaires pour couvrir les frais de notaire et de cadastre associés à l'ajout de la piscine à la description de la propriété au cadastre. Ne confondez pas ces frais avec les frais de notaire et d'enregistrement foncier de la vente de la propriété elle-même. Ceux-ci sont normalement payés par l'acheteur.

- Frais de notaire liés à la vente du bien.  Au moins dans cette partie de l'Espagne, la norme est pour l'ACHETEUR de payer tous les frais de notaire (et les frais de registre foncier) relatifs au transfert de propriété du bien. Cependant, malgré cela, la loi stipule en fait qu'à moins que le contrat de vente privé n'en dise autrement, c'est le VENDEUR qui doit payer la plus grande partie des frais de notaire. Donc, c'est une bonne idée de s'assurer que votre contrat de vente privée (que vous signez lorsque vous convenez d'un prix avec un acheteur) indique clairement que c'est l'ACHETEUR qui paie les frais de notaire. Sinon, vous pourriez être tenu de payer la plupart d'entre eux! Le contrat de vente standard de Villas Fox stipule que l'acheteur les paie. Cependant, certains avocats préfèrent rédiger leur propre contrat et, comme toujours, c'est à vous de lire les termes du contrat avant de le signer.

- Frais d'agence immobilière.  Chez Villas Fox, nous facturons au vendeur des frais à la fin de la vente. Ces frais sont généralement déduits du produit de la vente et le paiement est effectué par l'acheteur au nom du vendeur. En d'autres termes, l'acheteur paie nos frais (moins tout dépôt que nous détenons) et ce montant est déduit du montant que l'acheteur paie au vendeur. De cette manière, c'est le vendeur qui paie nos honoraires, et c'est le vendeur à qui nous remettons une facture. Nos honoraires incluent l'IVA (taxe de vente) à 21%. Bien que nos frais puissent sembler être juste une autre grosse somme d'argent que vous perdez dans le processus, nous aimons penser que le marketing international que nous proposons vous permettra d'atteindre un public beaucoup plus large et d'attirer plus d'acheteurs potentiels. Cela pourrait faire la différence entre vendre et ne pas vendre votre maison. Ou cela pourrait signifier que nous vous trouvons un acheteur avec plus de pouvoir d'achat (peut-être un acheteur qui ne parle pas votre langue), qui pourrait être prêt à payer un prix plus élevé pour votre propriété que si vous n'aviez pas utilisé nos services. Nous aimons penser que notre marketing et notre assistance générale dans le processus de vente représentent un excellent rapport qualité-prix!

- Taxe Plusvalía (plus correctement connu sous le nom de "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - mais je pense que vous pouvez comprendre pourquoi la plupart des gens le raccourcissent en "taxe de plusvalía". et étant liée à l'augmentation de la valeur du terrain sur lequel se trouve l'appartement ou la maison. Cependant, elle doit être payée même si la valeur marchande du terrain a baissé depuis que vous avez acheté la propriété. Elle est également liée à la valeur de le terrain (donc les vendeurs de villas sur de grandes parcelles devront payer beaucoup plus que les vendeurs de petits appartements) et est également directement lié au nombre d'années civiles complètes depuis que vous avez acheté la propriété. En d'autres termes, il est nul si vous êtes propriétaire de la propriété depuis moins de 12 mois, mais deux fois plus si vous êtes propriétaire de la propriété depuis 10 ans par rapport à une personne qui possède une propriété similaire depuis 5 ans. Comment est-elle calculée? Si vous nous apportez une facture SUMA récente pour la taxe foncière (IBI), nous pouvons la calculer pour vous. Cela varie d'une ville à l'autre, mais il peut généralement se situer entre 30 et 300 euros pour chaque année où vous êtes propriétaire de la propriété.

- 3% de rétention. Cela s'applique si vous n'êtes PAS un résident fiscal espagnol OU si vous en êtes un mais que vous ne fournissez pas le certificat prouvant que vous en êtes un.   3% du prix de vente officiel seront retenus par l'acheteur (qui doit le payer aux autorités fiscales en votre nom, et doit en accepter la responsabilité). Cela peut être considéré comme un acompte sur tout impôt sur les plus-values ​​(ou autres arriérés d'impôts privés que vous pourriez avoir) dont vous pourriez être redevable suite à la vente. Cependant, si votre avocat peut démontrer que vous n'avez pas réalisé de gain en capital ou que votre impôt est inférieur à 3%, il peut réclamer tout cela pour vous (moins les impôts que vous devez). Le processus peut prendre un an ou plus. Votre avocat ne le fera pas automatiquement - vous devez lui indiquer que vous souhaitez réclamer ce remboursement. Demandez-leur si vous devez garder votre compte bancaire espagnol ouvert pour que l'argent y soit versé.

- Rétention pour SUMA, frais de communauté, électricité et eau.  Les avocats impliqués dans la vente décideront si des sommes doivent être retenues sur votre produit afin de satisfaire les obligations en suspens concernant le paiement de l'électricité, de l'eau, des frais de communauté et de la SUMA. En tant que vendeur, vous êtes responsable du paiement de la SUMA pour toute l'année civile au cours de laquelle la vente a lieu, même si la facture de cette année n'a pas encore été émise (ce qui est très courant, car les factures sont généralement générées en l'automne). Ainsi, même si vous vendez le bien dans la première semaine de janvier, les avocats peuvent conserver un montant approximatif correspondant à la facture SUMA estimée pour toute l'année. Si vous souhaitez contester cela, vous devez le faire avant d'accepter la vente. Il est important de discuter de ces rétentions avec votre avocat et de lui demander quelle est la procédure à cet égard. Si vous pensez que les rétentions sont inutilement élevées, ou si vous pouvez prouver que vous avez payé la facture SUMA pour l'année en cours, faites-le clairement savoir à votre avocat à un stade précoce, afin que les rétentions puissent être ajustées en conséquence. Assurez-vous également d'annuler tous les prélèvements automatiques du bien APRÈS la vente et informez les prestataires de votre assurance habitation que vous avez vendu le bien.

C'est tout pour le moment, mais dans un proche avenir, nous développerons cet article avec les sujets suivants et peut-être même plus:

2. Choix de votre agent immobilier (et société de change si vous ne souhaitez pas conserver le produit de la vente en euros) et documentation à fournir

3. Préparation de la propriété pour les photographies - voir Se préparer pour la séance photo

4. Préparation des visites des clients

5. J'ai une offre - dois-je l'accepter?

6. Que se passe-t-il entre l'acceptation de l'offre et la conclusion de la vente? (par exemple, obtenez un certificat de résidence fiscale si vous êtes résident fiscal pour éviter de payer la rétention de 3%!)

7. Que dois-je faire le jour de l'achèvement?

8. Dois-je faire autre chose?

 

 

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Avis des clients

"Mon mari et moi avons récemment acheté un appartement à San Miguel. Nous étions novices en matière d'achat sur le marché immobilier espagnol, mais un grand merci à Andy et Sorelle pour nous avoir montré divers appartements et pour leurs conseils et leurs conseils concernant l'achat d'une propriété en Espagne. Nous sont très satisfaits de notre appartement et ont hâte de passer de bonnes vacances à San Miguel. Je recommanderais vivement Villas Fox et nous n'hésiterons pas à y retourner. Encore une fois, merci beaucoup Andy et Sorelle. "


Margaret et Wallace Weir
Mercredi, 28 Septembre 2016