Article écrit par  Jaime Navarro Serrate, expert en fiscalité immobilière

Il y a quelques semaines nous avons revu la fiscalité de l'acheteur et aujourd'hui nous nous concentrons sur celui du vendeur. La lecture commune montre que les administrations sont intéressées par le mouvement du marché, puisqu'elles facturent tous : Etat, Autonomes et Locaux. Le vendeur doit assumer deux impôts : l'impôt sur le revenu des particuliers et la plus-value communale.

Le vendeur paiera personnellement impôt sur le revenu sur la base de l'épargne s'il obtient une plus-value selon le tableau suivant :

Comment réduire la facture fiscale ? Nous allons énoncer quelques possibilités, en rappelant qu'il est essentiel de vérifier avec un conseiller le respect de toutes les exigences

• La plus ou moins-value est calculée en soustrayant la valeur d'acquisition à la valeur de transmission. Nous pouvons réduire cet avantage si nous ajoutons dépenses inhérentes à la valeur d'acquisition et les soustraire de la valeur de transmission. Voyons quelques exemples de dépenses : la taxe qui a été payée pour l'acquisition (ITP ou TVA, Successions et Donations), la commission de l'immobilier, l'agence, l'avocat, les experts, le notaire et le cadastre, le certificat d'efficacité énergétique. On peut aussi considérer les dépenses liées à l'hypothèque, dont l'expertise du bien ou l'annulation, mais jamais les intérêts. Si l'appartement que nous vendons a été loué, il faut soustraire le amortissement, augmentant ainsi le profit. Que nous ayons ou non déduit cet amortissement. Vous devez également tenir compte de la investissements ou améliorations qui ont été faites dans la propriété.
• Faisons attention à l'entraîneur Maturana qui a dit que perdre c'est gagner un peu. Donc, depuis que nous avons pertes, allons bien choisir les moments pour au moins en profiter fiscalement. Les plus et moins-values ​​sont taxées de manière cumulée, nous pouvons donc réduire l'assiette si nous avons généré des pertes, par exemple avec la vente d'actions ou de fonds d'investissement. Dans l'exercice lui-même ou dans les quatre précédents. Nous pouvons également compenser, le cas échéant, les rendements négatifs des capitaux mobiliers avec 25 % des gains.
• Le bénéfice est exonéré si le montant de la vente est réinvesti à l'achat d'un nouveau logement habituel dans un délai de deux ans. Si le réinvestissement est partiel, l'exonération est proportionnelle au réinvestissement effectué. Rappelons ici que la résidence habituelle sera celle qui est une résidence habituelle et effective depuis 3 ans, sauf pour des causes qui justifient nécessairement un changement (et attention qu'en cela le Trésor a une conception très restrictive). Si l'acquisition est financée par un emprunt, le Trésor n'envisage de réinvestir que ce qui a effectivement été payé dans les deux ans suivant la vente du logement. Cependant, la Cour suprême a nuancé les critères, établissant que le réinvestissement est l'argent du prêt appliqué à l'achat de la nouvelle maison. Ainsi, l'intégralité de la valeur d'acquisition du logement neuf sera prise en compte que son montant ait été satisfait ou financé.
• Le médecin américain, poète et juge de la Cour suprême, Oliver Wendell Holmes, a dit que : « Les jeunes connaissent les règles, mais les vieux les exceptions », et il y en a deux qui doivent être connus.

Les revenus de la résidence habituelle sont exonérés pour les personnes plus de 65 ans et les personnes en situation de dépendance sévère ou grande dépendance . L'exonération s'applique également au transfert de la nue-propriété de la résidence habituelle par son propriétaire, en se réservant l'usufruit viager.

Si l'on est proche de cet âge, des formules peuvent être trouvées pour transférer le bien après le 65e anniversaire, car cela ne vaut pas la peine d'avoir un anniversaire la même année du transfert, il faut vendre dès le jour de l'anniversaire.

Et attention, les avantages des plus de 65 ans ne sont pas encore terminés. Si ce qui est vendu est la maison de montagne, pas la résidence habituelle, elle sera également exonérée pour les contribuables âgés de plus de 65 ans s'ils réinvestissent le montant obtenu en rentes viagères, sous réserve de certaines conditions .

• Coefficients d'abattement. Il existe également une réduction sur la facture fiscale si la maison a été achetée avant les Jeux olympiques de Barcelone. C'est complexe à détailler, mais plus il y a d'années avant 1992 l'achat était, le moins sera payé pour le bénéfice. C'est une vieille norme et c'est déjà très limité, mais cela peut encore vous donner un peu de joie.
• Une autre joie sera prise par ceux qui ont acheté leur propriété entre le 12 mai et le 31 décembre 2012 , car 50 % de leurs bénéfices seront exonérés. Pour comprendre l'origine de cette mesure étrange, il faut remonter à 2012. Cette année-là, l'équipe nationale a très bien joué, mais l'économie nationale se portait très mal, notamment le secteur immobilier. Et cette mesure a été prise pour encourager les acheteurs qui y pensaient, mais en reportant l'impact fiscal sur les années suivantes (lorsqu'ils vendent).

Il existe d'autres exonérations liées à date de paiement ou don à certaines entités.

La plus-value communale s'appelle familièrement la Taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, qui doit être payée par l'acheteur en transferts onéreux.

Cette taxe a beaucoup donné à parler ces années-là, bref, pour les suivantes. C'était un beau pays dont la terre ne cessait de prendre de la valeur. Le législateur, dans l'intention de simplifier les choses, a établi une formule pour calculer cette plus-value : multiplier la valeur cadastrale par quelques pourcentages en fonction de la durée de possession. Le problème est que cette formule n'envisage pas ce qui se passe si les propriétés n'ont pas augmenté en valeur ou même baissé.

Mais tout ce qui monte descend et ce pays, même s'il n'a pas cessé d'être beau, a vu comment ses propriétés ont commencé à perdre de la valeur. Cependant, la formule a continué de multiplier la valeur cadastrale par un pourcentage et les contribuables licenciés ont continué à payer le gain en capital, même s'ils avaient effectivement subi une perte.

Comme dans la fable de la grenouille sourde, qui n'a pas écouté les autres grenouilles qui leur ont dit que ce qu'il essayait de faire était impossible et c'est pourquoi il a réussi, certains courageux procureurs se sont souvenus que la Constitution dit que vous devez contribuer selon votre capacité économique. Et ils ont commencé à se demander s'il était logique de payer des impôts pour être plus pauvre.

Les premières batailles ont été perdues, mais la bataille finale a été gagnée : la Cour constitutionnelle a jugé que les articles établissant cette formule étaient inconstitutionnels dans la mesure où ils sont soumis à des situations fiscales d'inexistence de plus-values. Il a également exhorté le législateur à modifier la loi.

Le législateur n'a pas trouvé le temps depuis 2017 d'établir une autre formule. Donc, la situation actuelle est que le contribuable doit prouver aux municipalités que le terrain n'a pas pris de valeur. Comment s’y prendre? Ben ça dépend. Certains offrent la possibilité de ne pas payer si les actes sont fournis à titre de preuve, d'autres demandent des expertises, et avec d'autres il faut payer puis aller en justice.

Enfin, rappelez-vous que, pour IBI des fins , il est conseillé au vendeur d'essayer de répercuter le montant proportionnel de l'année au cours de laquelle le bien n'est plus le sien.